天津市西康路地铁上盖商住综合体公共空间一体化规划设计研究报告

（个人研究报告）

报告撰写人：湘衡

摘要

西康路站是天津地铁3号线（运营）与8号线（在建）换乘站，位于和平区营口道×西康路×新兴路三角，是五大道东北缘首个"紧凑型老城上盖TOD"。2026.1市政府批复《和平区01-04单元06街坊西康路站TOD片区控规修改》（津政函〔2026〕5号）：地块01-04-06-01主导居住用地、11.66ha、容积≤2.5、密度≤50%、绿地≥35%，配社区综合商业/养老院/供电；新建地上1.36万㎡（商品房住宅1.1万+非营公建0.09万+地铁设施0.17万），全洋房+全架空层，由天津轨道交通集团城发公司实施，捆绑迎新里/信华里/竞业里/信华楼/树德里5老小区18.1万㎡改造。 本文以"站厅—架空层—洋房首层—老小区—街角"五级公共空间一体化为轴，提出"不是盖个住宅盘接地铁，而是把地铁换乘厅延伸成社区客厅、把架空层当城市介面、把5老小区当公共空间外延"的和平紧凑TOD公共空间范式，全文约10000字。

第一章 对象底盘与公共空间断点诊断

1.1 站点与地块硬数据

西康路站本体：3号线地下两层侧式（长311m、宽33m），8号线地下三层岛式（沿新兴路），两线通道换乘；现有B/C/D口，C口朝西康路、D口朝新兴路、B口朝昆明路。TOD地块（01-04-06-01）：东昆明路、南营口道、西新兴路/鞍山道、北拉萨道；11.66ha；新建1.36万㎡含住宅1.1万（全洋房≤6层、架空层）、非营公建0.09万（社区综合商业+养老院嵌入）、地铁设施0.17万（连通口/设备/通道）。捆绑存量：5老小区18.1万㎡（迎新里、信华里、竞业里、信华楼、树德里），2025.9开工、4个2025底竣，树德里等已做外檐/管网/适老。

1.2 改造前公共空间"五断"

站厅—地面断：C口出是营口道×西康路车行交口，无遮雨连廊，雨天"出站即淋"；站厅付费区内无社区信息屏，不知隔壁老小区在哪。地面—住宅断：原地块为公产院落/单位宿舍底商，无连续步行核；拟建洋房首层若按常规做私属庭院，则"地铁人流"与"住户私密"硬撞。架空层空置断：控规写"全架空层"，但若无强制功能植入，极易被物业改非机动车棚或锁死——天津已有多个项目架空层变"高级杂物间"。新—老断：5老小区门禁内收，新建洋房围墙外推，两拨人物理隔离，违背"TOD+旧改"初衷。风貌断：五大道边缘（西康路/成都道/云南路语法）=灰砖+热轧钢窗；若洋房首层做断桥铝/玻璃幕大堂，即破坏边缘风貌。

第二章 总体框架：五级公共空间一体化（站厅→架空层→首层介面→街角→老小区）

2.1 五级嵌套逻辑

L-2/L-1 站厅层：3号线站厅（营口道东）、8号线站厅（新兴路）、通道换乘节点→设"非付费区接驳厅"；L0 地面层：C/D/B口风貌过渡带（50米三跳）+ 骑楼遮雨廊（首层退界5m）；L1 架空层（架空层即公共层）：洋房首层架高3.6—4.2m，全开放，做社区客厅；L1+ 首层介面：架空层内嵌公建（养老院前台/社区商业/快递驿站/非遗小站）；L0+ 街角与老小区：吴家窑二号路式口袋公园（西康路×营口道东北角0.15ha）+ 5老小区释放的公共空间（树德里适老椅/竞业里儿童角）通过"共享步行券"连进TOD。

2.2 设计原则（六条硬约束）

零私占：架空层100%计容不计产权，确权为"全体业主共有+街道托管+轨交城发运维"；无障碍连续：站厅→接驳厅→C口→骑楼→架空层→公建→老小区，全程坡化，禁台阶断点；风貌同图：外檐灰砖+热轧钢窗（按1930年代西康路语法），禁断桥铝/玻璃幕大堂；夜昼同框：22:30后架空层转1800K烛光级，不扰上层住户；老幼双标：养老院与托幼点位同层不同向，流线不交叉；可生长：架空层家具模块化，5年后可换功能不砸墙。

第三章 站厅层：非付费区"接驳厅"作为公共空间起点

3.1 3号线与8号线换乘通道的"第三空间"

两线通道换乘段（约40m）拓宽至非付费区接驳厅（约220㎡）：

左侧：15分钟生活圈屏（5老小区门牌/养老院预约/架空层活动日历/和管+自助）；右侧：老字号小档（马记茶汤外带窗口、桂发祥小糕）+ 24h自助药柜；顶面：津派铜饰线脚（按解放北路工法白名单，禁铝扣板）；地面：深灰PC+铜条嵌"西康路站→架空层社区客厅80m"。

3.2 C口风貌过渡带（50米三跳）

0—15m：青铜站名柱（中英文+1920年代"海光寺路/克森士路"旧名小字）；15—35m：西康路侧墙洋楼剪影釉面砖，地面换PC+铜条；35—50m：首栋洋房前退界小花池+黄杨模纹，完成现代→法式过渡（同成都道站C口逻辑）。

3.3 骑楼遮雨廊（首层退界5m）

洋房首层退界5m做法式铸铁柱+玻璃顶骑楼（禁现代铝棚），连接C口—架空层—社区商业入口，雨天人从地铁站走到养老院不撑伞。

第四章 架空层：把"结构层"做成"城市介面"（核心章）

4.1 架空层功能分区（按1.1万㎡住宅对应架空周长推算，单层开放面积约600—800㎡）

区段

功能

设计要点

临西康路主界面

社区客厅（80㎡）

长桌+铸铁椅+书报架+“西康路站TOD”铜铭牌，可进可出

临营口道侧

日间养老前台+助餐取餐窗（60㎡）

与上层养老院竖向连通，老人下楼即取餐，禁全封闭

临新兴路侧

社区综合商业（便利店/生鲜柜/非遗小站，120㎡）

禁金银首饰/美甲，定"日咖夜酒+早点+修理"

中部核

儿童微角+适老健身+快递驿站（200㎡）

软包柱、防摔地胶、快递柜内嵌墙

连通核

站厅接驳口（非付费区外）

从架空层穿下沉庭院接3号线C口通道，破"出站绕地面"

4.2 架空层风貌与细部

天花：裸梁喷深灰防火漆+线性3000K洗梁，禁吊顶闷盖；地面：水磨石（同五大道老楼门厅配方）+铜条分格；外圈：热轧钢窗按原西康路1920年代截面翻模，内夹Low-E中空，外视仍是老钢窗；柱：保留结构柱包黄铜踢脚+上部灰砖贴面，禁不锈钢包柱；家具：铸铁+实木，禁塑料/人造石。

4.3 架空层运营锁死机制（防变车棚）

控规阶段即写：架空层面积不计入可售住宅分摊，确权为"业主共有+街道托管"；出让合同附《架空层功能负面清单》：禁非机动车停放、禁仓储、禁私人会所、禁改住宅套间；轨交城发做前期运维、交房后交街道下属国企物业，前3年活动经费由住宅货值抽0.5%覆盖。

第五章 首层介面与公建嵌入：0.09万㎡非营公建的"锚点化"

5.1 社区养老院（嵌架空层临营口道侧+首层局部）

床位指标按和平区"15分钟养老"配建（约30—40床日间照料+10床全托）；首层做助餐大厅+康复区（与架空层取餐窗竖向连通），二层以上才做居住护理区；入口不从洋房私门进，而从骑楼独立门进，破"养老院藏住宅楼里没人来"。

5.2 社区综合商业服务（0.09万㎡中的主体）

生鲜/便利店（80㎡）+ 老字号小档（马记/桂发祥外带窗，40㎡）+ 便民修理（配钥/裁缝，20㎡）；首层朝西康路做连续橱窗，禁卷帘门（用同色金属折叠门）；与5老小区共享：树德里老人刷"和管+"卡进架空层取药/买菜，不算"进私小区"。

5.3 地铁设施0.17万㎡的隐蔽处理

连通口/设备房/风井嵌入洋房地下与架空层角落，外立面用灰砖同化，禁独立"地铁机房方盒子"朝西康路。

第六章 街角口袋与老小区外延：公共空间溢出到18.1万㎡

6.1 西康路×营口道东北角口袋（0.15ha）

原公产院墙退界做"站城客厅"：3株保留国槐+环椅+导览柱（三向：五大道1.7km/中心公园1.4km/西康路站C口80m）；禁大草坪，用黄杨模纹（同中心公园）；夜间23点后转感应微光，不扰竞业里住户。

6.2 5老小区"共享步行券"机制

树德里/竞业里等改造后释放的公共空间（适老椅/儿童角/晾衣共场）通过西康路站TOD共享步道连接：从架空层→骑楼→西康路侧步道→老小区门禁外共用区，刷"和管+"显示"社区共享区"不进私楼；老小区居民享架空层客厅/养老院助餐窗/快递驿站，TOD住户享老小区适老椅/社区花园，双向开放不互锁门禁。

6.3 与成都道站TOD的800m双站环

西康路站架空层→西康路骨→成都道站B1接驳厅（2026底招拍挂）未来室内化步行环；公共空间不重复：西康路侧重"养老+社区客厅"，成都道侧重"青年日咖夜酒+五大道接驳"，互补不内耗。

第七章 风貌、工程与红线

零外扩：洋房≤6层、灰砖热轧钢窗，禁玻璃幕/断桥铝大堂；地铁不破站：0.17万㎡地铁设施嵌入由轨交集团审图，连通口沉降缝独立；架空层消防：按《建规》首层架空公共空间做排烟天窗+双向疏散，禁用玻璃封死；噪声：养老院与住宅竖向隔声≥55dB，骑楼夜灯22:30转烛光级；飞线同图：接解放北路—赤峰道—一园一路图则，1根复合桥架；防洪：西康路低洼，架空层标高+0.3m，暴雨不淹。

第八章 智慧与运营闭环

"和管+"西康路TOD模块：站厅屏显架空层实时活动（养老助餐排队/儿童角占用）、5老小区共享区天气/照明；票根结算：8号线票根→架空层日咖减3元；养老院助餐→5老小区老人刷脸记账；运维权三分：轨交城发（站厅接驳厅+连通口）、街道国企物业（架空层+公建+口袋）、房企物业（洋房楼上私有部分），签三方备忘录，禁互相推诿；活动日历：海棠季架空层做"五大道东北门"打卡、重阳养老义诊、社区非遗市集（每月最后一个周六）。

第九章 前后对比五维

维度

改造前（2025）

一体化后目标（2028）

站→社区

出站淋雨/无导向

接驳厅→骑楼→架空层80m全程遮雨

架空层

无/易变车棚

600—800㎡社区客厅+养老前台+商业

新—老关系

围墙隔离

共享步行券双向开放

风貌

易滑向现代盘

灰砖钢窗同五大道边缘

公服覆盖

5老小区各自为战

1.36万㎡新量+18.1万㎡存量公服同图

第十章 结论：西康路紧凑TOD公共空间范式

西康路站上盖证明，在和平无大地块、3/8换乘、五大道边缘、新建仅1.36万㎡条件下，公共空间一体化不是"住宅首层留个大厅"，而是：

竖向：把地铁非付费区接驳厅当第-1级公共空间，架空层当第0级城市介面，洋房首层公建当第1级锚点；横向：用骑楼+50米过渡带+口袋公园把站、房、老小区、五大道缝成连续步行；治理：架空层不计入可售分摊+街道托管+三重运维权，破"建完变车棚"宿命；风貌：灰砖热轧钢窗锁死五大道边缘语法，公共空间自己就是风貌展品。

这套"站厅接驳厅—全开放架空层—首层公建锚点—街角口袋—老小区共享"五级一体，可作为《津城轨道交通场站综合开发近期建设规划》紧凑老城样本，向营口道站（1/3/4三线）鞍山道侧、小白楼站徐州道侧、六里台站配售房TOD平移时，只需把"养老院"换成对应保障房公服包，其余架空层不计入分摊、骑楼50米过渡、老小区共享券模块通用。

本报告依据津政函〔2026〕5号西康路控规批复、01-04-06-01指标表（11.66ha/R/容≤2.5/密≤50%/绿≥35%/配养老商业供电）、招标计划新建1.36万㎡拆分（住1.1+公0.09+地铁0.17）、轨交城发2026.2披露、5老小区18.1万㎡清单（迎新里/信华里/竞业里/信华楼/树德里）、3号线311m宽33m/8号线地下三层岛式换乘通道方案（铁三院历史比选）整理；架空层具体开放面积以施工图为准，8号线通车时间以轨交集团年度计划为准。